未來一段時間內(nèi)，二手房市場仍將保持較為強勁的復蘇勢頭，核心城市二手房市場或?qū)⑾扔谛路哭D(zhuǎn)暖。
7月以來，西安明確表示將暫停發(fā)布二手房指導價，上海二手房評估價也悄然上調(diào)，據(jù)調(diào)研，成都、廣州、寧波等13個城市參考價制度已經(jīng)實質(zhì)性取消。二手房指導價曾在實施之初發(fā)揮出巨大效力，上海、深圳、東莞等城市二手房成交規(guī)模銳減，價格應(yīng)聲下跌。聯(lián)系到近期新房斷供風波涌現(xiàn)，指導價放松疊加交付優(yōu)勢，二手房市場會率先回暖嗎？重點城市7月二手房市場又有怎樣表現(xiàn)？
上海二手房評估價悄然上調(diào)
西安、廣州、成都等13城指導價實質(zhì)性取消
自去年2月深圳出臺二手房參考價以來，寧波、成都等14個城市相繼跟進，截至2021年底，全國共有15個城市建立二手房指導價發(fā)布機制。不過各地政策落實情況有明顯差異，落實最到位的是深圳、上海，全域嚴格執(zhí)行，典型如上海，價格未通過核驗的房源禁止掛牌，銀行放貸額度實行“三價就低”；其次是廣州、成都、寧波、東莞等城市，在熱點區(qū)域試點，譬如成都發(fā)布了三批次745個小區(qū)二手房成交參考價，寧波則聚焦9個熱點學區(qū)范圍內(nèi)的112個小區(qū)；最后是合肥、溫州等城市，一直沒有出臺執(zhí)行細則。
2022年7月，西安官宣暫停發(fā)布二手房指導價，上海二手房評估價也悄然上調(diào)，由實際成交價的6成上調(diào)至8成左右。那么其他城市指導價是否也松動了呢？我們調(diào)研訪問了15個城市的中介機構(gòu)，發(fā)現(xiàn)除了滬深等少數(shù)城市之外，其他城市二手房指導價制度基本都已實質(zhì)性取消。
例如成都、寧波等，一些原本被隱匿的高價房源重新掛牌，銀行放款也不再嚴格遵照指導價。又比如廣州、東莞，盡管還是只有低于指導價的房源才能掛牌顯示，但實際交易和銀行放貸已基本不受到指導價影響。而北京、無錫，指導價定得偏高，尤其是無錫，不少項目指導價甚至高出業(yè)主掛牌價1萬元/平方米，溫州、合肥等沒出臺過實施細則，這兩類城市二手房指導價早已“名存實亡”。
指導價執(zhí)行初期收效顯著
二手房成交規(guī)模銳減、價格回落、消費降級
指導價放松后二手房市場可能迎來哪些變化？要回答這個問題，首先需要明確指導價曾經(jīng)給市場帶來哪些影響。實際上，指導價直接影響的是二手房信貸額度和流通性預期，對應(yīng)削弱購房者支付能力和置業(yè)信心，進而對成交量、價、結(jié)構(gòu)三方面產(chǎn)生調(diào)節(jié)作用。
第一，指導價發(fā)布后，二手房成交量階梯式下滑，而后一直低位運行。以上海為例，2021年7月開始掛牌價格核驗，當月二手房成交規(guī)模還接近200萬平方米，8月環(huán)比驟降24%，9月環(huán)比再降35%，絕對量下滑至100萬平方米以下，不及“三價就低”執(zhí)行前單月成交規(guī)模的一半。又比如東莞，二手房參考價執(zhí)行次月，成交規(guī)模斷崖式下滑，環(huán)比降幅達到七成以上。
第二，房價持續(xù)下行，業(yè)主連番降價賣房并不鮮見。典型如深圳，指導價出臺后，二手房市場驟然降溫，成交均價自2月的7萬元/平方米左右，逐漸下跌至年末的6萬元/平方米。為了排除結(jié)構(gòu)性因素對均價的影響，我們對比了30個成交量居前的項目一季度和四季度房價，結(jié)果顯示，九成以上項目可比價格負增長，七成以上項目降幅在10%以上，信義御城豪園、中信領(lǐng)航等價格下跌20%以上。
第三，購房者消費降級，二手房成交結(jié)構(gòu)更趨剛需化。例如上海，購房者加杠桿空間受到評估價制約，而被迫選擇更小面積或更低總價房源，2022上半年70平方米以下產(chǎn)品成交比重升至45.46%，較2021年增長1.62個百分點，反觀90平方米以上各面積段成交占比均有所回落。同理廣州、合肥，也都表現(xiàn)出中低面積段二手房更好賣的特征。
指導價松綁信號意義較強
催生7月一二手房分化走勢
廣蘇杭二手房逐步走出市場底
指導價松綁效應(yīng)已經(jīng)在廣州等城市二手房成交量上有所體現(xiàn)。但我們認為，指導價放松，其意義不僅限于松綁城市本身，更重要的是，向市場傳遞激活二手房流動性的信號，進而帶動包括更多城市、更大范圍的市場預期和置業(yè)信心的修復。
7月以來，二手房復蘇勢頭不減，并呈現(xiàn)出與新房迥異的走勢。2022年前26周，全國重點城市新房、二手房成交走勢基本保持同步，而第27周（6.27-7.3）開始，全國一二手房市場走勢出現(xiàn)明顯分化，新房成交同比由正轉(zhuǎn)負，且跌幅迅速擴大至40%以上，而二手房成交不僅沒有隨之步入負增長區(qū)間，同比增速還在逐周回升。
具體到城市，廣州、蘇州、杭州二手房市場已經(jīng)逐步走出底部，6月二手房成交面積同比回正，7月復蘇進程未見明顯放緩，第29周，蘇州、杭州二手房成交面積分別保持在15.1萬平方米和10.5萬平方米的高位，蘇州甚至同比大漲61%。而反觀新房，6月年中沖量后漸顯疲態(tài)，第29周，蘇杭商品住宅成交面積同比跌幅都走闊至4成以上。
深圳、佛山二手房市場逐漸筑底企穩(wěn)，并在不斷積蓄向上修復動能，6月二手房成交面積同比降幅均收窄至10%以內(nèi)，7月，第29周，二手房成交面積分別達到5.2萬平方米和13.8萬平方米，同比僅微跌7%。
交付優(yōu)勢加持下
二手房市場復蘇勢頭有望保持
并先于新房轉(zhuǎn)暖
我們認為，未來一段時間內(nèi)，二手房市場仍將保持較為強勁的復蘇勢頭，核心城市二手房市場或?qū)⑾扔谛路哭D(zhuǎn)暖。原因有三：
第一，二手房所見即所得，不存在交付風險。去年下半年以來房企爆雷不斷，新房交付風險明顯加劇，近期更是出現(xiàn)停工斷供潮，甚至上海、深圳、杭州等核心一二線城市項目也涉及其中。更何況，新房即便過了交付關(guān)，還有房屋質(zhì)量關(guān)。如果說指導價放松解除了制約二手房市場復蘇的枷鎖，那么斷供風波則為二手房回暖再添助力。
第二，一二手房倒掛價差逐漸縮小，“打新”吸引力在下降。一方面，新房限價松動，典型如上海，第三批次不少項目過會價格較前期都有上調(diào)，另一方面，指導價實施后二手房價逐漸向理性回歸，兩相疊加，倒掛價差逐漸彌合。當價差縮小到不足以覆蓋新房交付風險溢價和建設(shè)期資金沉淀成本時，市場的天平就會更進一步向二手房傾斜。
第三，指導價松綁信號效應(yīng)持續(xù)釋放，是二手房市場持續(xù)復蘇的助推劑。同時，基于一二手房聯(lián)動效應(yīng)，二手房流動性率先修復，置換新房等需求才能充分釋放。對于置換客戶而言，在二手房市場修復之前，受限于支付能力，改善換房需求很難得到滿足。另一方面，二手房市場流動性、活躍度提升，也將對新房市場信心產(chǎn)生正面和積極的作用。
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